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房产知识 - 德国理财网

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外国人在德国购置房产常见问答

1. 外国人在德国置业有限制吗?
没有任何限制。德国政府鼓励支持外国人投资置业,外国人可以购地自己建房,也可以购买住房和商铺、酒店等商业房产(无论是期房、新房还是二手房)。

2. 在德国投资的房产产权有使用期限吗?
没有使用期限。在德国购置房地产,同时拥有永久房屋产权和永久土地产权。房地产没有使用年限。

3. 如果目前我人在国内,想投资德国房地产,如何操作?我能拿到德国/欧洲多次往返签证吗?
德房置业为国内投资人提供购置地产的全程服务,并且提供物业出租和管理业务。
投资德国住宅的中国公民可拥有每年期限为90天的签证,投资商业地产可以获得每年六个月的商务签证或者两年的居留证。畅游欧洲24个申根国家,而无需再签证。

4. 为什么在办公司/商业移民的同时最好也投资德国房地产?
仅仅投资德国房地产是不可以实现德国移民的,但是投资德国房地产能带来如下好处:
德国房地产向来以稳健增值,抗风险能力强著称,可以带来稳定的回报和固定的收入。德国经济稳定,房价近年呈现上升趋势,目前是把您部分资产的配置在德国绝好机会。
投资房产有助于申请永久居留和德国国籍。
德国大城市住宅紧张,来自外国的找房人因为没有信用记录,很难找到合适的房子。买房自住免去了找房和同房东打交道的众多繁琐事。

5. 外国人在的德国置业的流程是那些?
挑选房源—前往德国看房—签订意向协议,准备手续—申请公证律师监管交易流程
—签约并打款—过户完成,交易完毕。

6. 德房咨询在地产方面提供哪些服务?
德房咨询是专门服务于旅德华人,中国投资商以及投资移民等需求的咨询和房地产公司。 公司集投资移民、房地产销售,二手房租赁等于一体,拥有德国房地产交易牌照,致力于为客户提供一站式服务,最大限度避免客户来回奔波。我们提供的服务包括: 按需供房,看房接待服务(与卖方沟通,争取最优价格)以及配套的签约服务(中德语双语文件,申请公证律师、法庭宣誓翻译,签约陪同)。

德国二手房购买流程是什么?

德国二手房购买一般流程,个别排序根据情况不同会有调整:
1. 寻找房源。房源最多的网站为is24,也可以在其他 immowelt 等网站寻找。还有如下的地方也可以看看:
a银行:有些银行就有自己的房屋中介,他们或许有一些房源是不公开的。B房屋中介的网站。c:法院拍卖房。注意:直接上官网www. zvg-portal. de上面有所有详细信息,没有必要再花钱定Katalog什么的。德房咨询之后会详细讲一下法院拍卖房的流程。
2. 联系卖房人或者中介,通过电话或者邮件索要Expose,根据Expose的描述判断是不是有必要去看房。如果感兴趣,就约时间。德房咨询建议约时间前先对要买房的区有一个大致的了解,区不合适尽量不去看,节省双方时间。如果是房东自己在卖房的话,在电话中我一般会问一下这个房子有没有特殊的地方。如果是中介的房子,这些特殊的之处都会写出来的。
3. 看房。如果需要,尤其是二手Haus,可以找相应Gutachter看一下,看看近期和中期需要做哪些维修工作。讲价(如果你认为还有得讲的话),了解交接时间等等。
4. 要房屋的各种材料,有一些材料是必须的,当然根据不同银行的要求可能还需要提供其他材料。Wohnung的话可以给WEG Verwalter 电话联系一下,打听一下情况。
5. 去银行或者贷款中介询问贷款事宜,向银行提供两类材料:一类是关于贷款人收支和经济状况类的材料。另外一类是关于房子类的材料。贷款流程我会另起帖子讨论。拿到银行Zusage,注意不是Kreditvertrag。
6. 有可能会同卖方签一个Reservierungsvertrag,请注意这个合同针对房屋是没有法律效力的,它只能保证你能从卖方拿到公证师的费用。
7. 联系公证师,约公证时间。签合同
8. 同银行签Kreditvertrag,
9. 付中介费,付Notar费,Grunderwerbsteuer,法院费用等。
10. 收到Notar的Fälligkeitsmitteilungh后(让银行)付款
11. 如果没有租户的话,联系卖家进行交接。没有租户的话,联系卖家把房客的押金和当月已经支付给卖家但是其实属于你的那部分租金转给你。
12. Wohnung的话需要联系WEG Verwalter提供你的联系方式和扣Hausgeld的账号信息
13. 有房客的话通知房客今后把租金交给你。空置房准备出租的话,可能需要装修一下,再找房客。Viel Glück,你成为地主了!

德国房地产投资收益分析之一 租金收入

德房咨询认为用于自住的房地产不属于资产,在这里我们也仅讨论用于出租的房地产。我们对房租收入做出如下分析:

房租的组成
在德国房东收到的房租一般是由冷租外加附加费的预付组成,对于购买Wohnung的房东来说,每个月还需要向WEG缴纳Hausgeld的预付。从经验来说,房客缴纳的附加费占到房东交给WEG的Hausgeld的60%左右,这就是说,约有40%左右的Hausgeld是由房东承担的,这里面包含房屋维修准备金,管理费,银行帐号费电话费等小额杂费,其中房屋维修准备金占大头。它是用于将来房屋维修而提前缴纳的。

Wohnung的Nebenkosten比Haus高吗?
很多人错误的一位购买Haus的nebenkosten比Wohnung低,其实很有可能是没有考虑到房屋维修准备金这个因素,每个Wohnung的房东每月必须交房屋维修准备金,遇上大修,维修费用首先从这个准备金里面提取,不够的话才以业主委员会决议的形式投票通过Sonderumlage的决议。如果你购买Wohnung的面积占整个WEG的10%,维修费用是6万欧元,那边你讲分摊6000欧元。 而如果购买haus不提前为将来维修储备资金的话,那出问题的时候,就会很麻烦。而且这个费用是房东一个人出的。

房租收入同其他因素的相关性分析:
金融行业确切的说投资行业有个名称叫做投资组合的相关性,通俗点说就是一种产品收益的波动受同其他产品波动性影响的剧烈程度。我从这个角度分析一下房租收入。

首先,房租收入同房东的工资收入几乎没有任何相关性,这从客观上既增加了一个人和家庭收入的多少,又增加了财务的安全性。如果房东面临失业,这个房租收入会带来雪中送炭的效果。
第二,房租同其他证券投资渠道相关性不大,十分适合作为投资组合的一部分,降低整体风险。
第三,房租收入同整体经济相关性不大,因为房租合同一般都是以长期签订,因此它对整体经济走向不是很敏感。一般租房合同加入了通货膨胀条款,因此还具有防止通涨的作用。

那么租金收入同什么相关呢?第一,单位租金水平,这个会在下面介绍。
第二,单个出租单元的房租同单个房客的信用和素质和重要关系。房东需要租客进行严格和标准化的审核,把不稳定和不可靠的租户提前就排除掉。针对选择租客的话题小地主将专门写一篇在德国如何经营房地产的文章予以介绍。
第三,总房租同房东拥有出租单元的数量有直接关系,房东需要增加出租单元即租客的数量,这样即使遇到个别租户出现问题,也不至于太影响整体出租收益率。而且随着房东经验的增加和团队的组建,房租的收益会越来越高。

决定单位租金水平的因素都有哪些?
从根本上来说是供需关系决定租金水平,当然从表面上看因素房屋所处的位置,新旧程度,配套设施等等对租金水平有这直接的影响。

租金水平发展趋势
德房判断德国德国人口尤其是年轻人将继续流向德国大城市/经济中心/大学城,加上欧盟内外的外来人员,这些地方的住房需求将继续增加,那么自然会判断出房租将上涨。这个趋势即使是德国立法机构做出相应的限制也是压制不住的。

您对贷款和购房有疑问吗?请联系我们,电话 0211 3105 4698 电邮 该 Email 地址已受到反垃圾邮件插件保护。要显示它需要在浏览器中启用 JavaScript。

德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆

房地产四大收益之三:财务杠杆。房地产的四大收益分别为:
收益一:租金收入,
收益二:房屋增值,
收益三:财务杠杆
收益四:税收优惠

杠杆在财务或者金融里面的意思说白了就是借债,即借别人的钱进行投资。很多人在计算德国房地产的投资回报的时候发现不是特别有吸引力,很多情况下就是因为他们忽视了财务杠杆的作用。德房咨询的专业理财顾问认为房地产是能用于抵押的最好实物资产,在德国,你可以以购买的房地产为抵押借入购买成本100%甚至120%的金额。投资回报率超过借债成本,那么投入资金的回报率会随着借贷的比例的增加而成倍增加,如果操作得当,一个年收益率5%的房地产可以为你带来超过20%的回报。最佳状态是以很少的现金投入获得足够的产生现金流来支付利息和各种开销。

当然,一定注意要财务杠杆是个双刃剑,如果投资回报低于借债成本的话,那么投资人的回报将大幅减少,甚至大幅亏损。因此使用财务杠杆应该慎重。这条十分重要,即如果你以3%的利率贷款,房地产综合收益(参见我提到的4大收入,不光是房租收益)低于3%,那你就在赔钱,搞不好还赔本。

专业的分析和判断投资决策一般都采用NPV或者IRR等方法,在这里德房置业为了简单起见,下面的举例在分析财务杠杆的因素时,只考虑房租收入的情况,其他因素一律默认为不变或者不考虑。

leverage

从上面的对比可以看出,尽管情况二利息和利息支出比情况一都要高,但是这10000欧元资金的收益高达23%. 如果这个人有50000欧元,10000欧元购置这处房子之后,预留10000欧元应急,操作的当的话(根据不同人的情况会有一些窍门在里面的),剩下的30000欧元应该还能买两套同样的房子。

当然,在实战操作中,现金流这个概念也十分重要,我们应该考虑还本的因素。尽量把现金流控制成正的。感兴趣的朋友可以看德房咨询关于这话题的帖子。

如何多次获得银行贷款用于房地产投资?

有朋友在读过德房咨询发表的<德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆>文章之后询问,如果能够连续从银行贷出用于投资房地产,德房咨询希望能以这篇文章分享给对投资德国房地产有兴趣的朋友。我们特别强调以下观点不构成任何投资建议,据此操作,风险自担。

如果你是自住房贷款,而且在不准备把这处房产出租或者投资其他房产用于出租,那么请参考贷款知识里面的另外一篇文章<德国购房贷款的注意事项>,那里面比较全面的介绍了各注意事项。总的来说,在自住这个前提下需要把贷款成本和风险想尽办法降到最低。

对于其他情况,即进行房地产投资的话,我建议把房屋贷款作为家庭资产的重要环节来看待。从家庭投资理财全局的高度来规划贷款和自有资金的配置。把房地产投资作为一个Business。既然是Business,那么就要有个规划,策略和扩大规模的愿景。

我举个NPV(net present value)的例子:
1. 投资包括房地产投资的决策是由NPV来决定的,NPV为正时,即可投资,在首付资金一定时,资金的最合理配置是达到NPV的最大话(此处略过解释和前提),举个例子,你手头有100欧,项目A需要资金100欧,NPV为100欧,项目B需要资金50欧,NPV为80欧,项目C需要资金为50欧,NPV为70欧。你如何选择?理性的选择是 用100欧投项目B和项目C,这样得到的总NPV是150欧。
2. 把这个例子用到房地产投资(当然房地产投资的NPV计算对于个人投资者是很复杂的,所以我必须做简化和做假设),如果你有10万欧元用于投资。我假设每处房产的价格为10万欧元,而且供应数量为无限, 假设无贷款投资的NPV为5万欧元,用50%贷款的房产的NPV为4万欧元,80%贷款的房产的NPV为3万欧元,90%贷款的房产的NPV为2万欧元。那么你如何选择?理性的选择应该是用一万欧元贷款90%购置房产,同样的方法购置10套,获得总NPV为20万欧元。

结论:投资是看每个项目NPV的,不要太关注每个贷款的利率是2.98还是2.48,多花的利息你多投一处房产就出来了。

有些同学说,上面的都是理论,实际情况为什么这样做的人不多呢?我想说的是
1. 很多人自己没有去试,只是从别人或者网上说,就认为这样不可行。
2. 很多人从开始就资金配置不当,就只想到只做一处房产,不做长远规划,那么做到最后想上规模的时候,就会发现银行贷款上拖后腿。
3. 银行或者贷款咨询人选择不当,因为很多银行Berater是站在卖贷款产品的角度,而不是替你站在你家投资理财的角度。

如果能更容易贷款做房地产投资呢?
1. 用于投资的房屋贷款,尤其是首付比例不高的情况下,银行的给出的报价要相应高过同自住型并且多首付的贷款利率。所以谨慎选择贷款银行和产品的报价,这个时候不是越低越好。
2. 尽量少还本,增加现金流。
3. 积极同银行顾问或者贷款中间进行沟通,把你的投资需求无误的表达给他们。
4. 最好所有的贷款都在一家银行或者中介办
5. 通过贷款投资房地产越早越好,青春无敌。
6. 选择现金流比较好房子并且银行股价比较高的房子
当然,以上策略更适合工薪阶层,根据投资人个人情况的不同,还有其他不同的投资房地产的策略,操作的好,都会取得比较好的NPV,这个话题,德房咨询会做进一步的介绍。

Hausgeld越高是不是房子的状态越不好?

首先需要分析一下Hausgeld的组成

其次需要分析一下Hausgeld近年的发展趋势

第三需要分析近年业主大会的各项决议

有疑问请联系德房info @ defang.de

end faq

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