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贷款知识 - 德国理财网

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德房置业同Interhyp的相同点是什么?

1.德房置业和Interhyp都是独立于银行的贷款中介,都具有按德国法律§34c颁发的房产抵押贷款中介的营业执照,
2.德房置业和Interhyp都可以为贷款申请人提供全德国境内的房产抵押贷款服务。不管您在德国哪个地方购买房产或者建房,我们都能为您提供服务。
3.德房置业和Interhyp都同德国300多家银行合作,为贷款申请人提供众多的选择。
4.做为贷款中介德房置业和Interhyp都从银行总部那边拿到比较优惠的“批发价”,因此在绝大多数情况下我们提供的报价要比银行网点提供的报价更低。


德房置业在哪些方面比Interhyp做的更好?

1.价格更低。在您获得Interhyp的报价之后,德房置业在绝大多数情况下可以为您提供更优惠的条件。Interhyp负责接待贷款申请人的工作人员主要都是雇员,他们的收入绝大部分是固定工资,他们在贷款条件上既没有动力也没有能力去做灵活的让步。在收到您从Interhyp拿到的报价之后,德房置业会更有针对性帮您同银行谈更优惠的条件,再次压低报价。
2.德房置业可以提供中文,英文,德语三种语言的贷款服务。
3.德房置业处理非欧盟贷款申请人的案例经验比较多,可以提供更有针对性的建议。

助学/购车/家具贷款还没还完,会影响买房贷款吗?

这里有两种情况,1. 如果你不准备/没有能力一次性把余款还清的话,会降低你的收入。2 如果你准备一次性还清的话会降低你的EK。这两种情况需要具体判断,有可能没有任何负面影响,也有可能导致你利率增加,还有可能导致被拒绝。需要具体询问德房置业www.defang.de。

不知名的,甚至没有实体店面的银行做为贷款银行可靠吗?

完全可靠。小银行本身没有任何问题的,最重要的是充分比较各项参数和条件,其他条件都一样的话选一个低利率的银行。  

贷款申请人自己或者通过其他中介去申请银行A的贷款之后还可以委托德房申请贷款吗?

  是可以的,即使贷款人自己去银行A申请,也可以同时通过德房看看能不能找到比银行A条件更优惠的银行,并且同时申请。两者并不冲突,不会出现对贷款申请人不利的地方。这样的好处是,如果两家银行都申请成功,贷款人可以选择报价比较低的那家。如何银行A申请不成功或者速度慢的话,德房找的银行还能托底。
不过这样做的缺点是,德房没有办法帮助贷款人申请银行A了,举例:贷款申请人从银行A拿到的报价是1.8%,而通过德房贷款申请人有可能从银行A拿到1.7%的利率,由于德房不能给贷款人提供银行A,德房只能找其他银行,因此贷款人有可能错过拿到更低利率的机会。最好的办法是,贷款申请人仅仅拿到银行A的报价,而不正式申请。
 

我们需要签Bausparvertrag吗?

基本情况,一家三口,男人上班,女人在家带孩子。月净收入2600左右, 房子总价33.7万,我们贷款24万.
现在银行给我们的贷款Angebot:190000的贷款Annuitaetendarlehen,利息2.05%,anfangstilgung是1% ,479,75 ,这个的还款年限是55年。
50000的节能房贷款,利息1.76%,tilgung是2.65%,183,33 ,这个还款年限 33年。
另外还给我们绑定了一个Busparvertrag ,100000的总额。一个月存170.
每个月的总支出就是833,08
我们有必要办这个Bauspar吗? 回答: 贷款规划需要符合你们家庭的实际情况和风险承受能力。Bauspar的方案费用会稍高些,但是十年之后能够确保能以低利率贷到款。无Bauspar提高Tilgung的办法综合利率会低一些,你们的月收入可以试着把Tilgung再提高些,比如到3%,这样10年后余款更少,但是仍然有一个余款风险。总的来说,需要根据你们对十年之后利率的高低和风险承受能力进行相应的选择。

我是学生/在试用期/没有长居/没有固定收入等等可以从银行贷到款吗?

可以,但是根据每个人的情况从银行拿到的条件的不一样的。在这种情况下可选择的银行的数目就少很多,而且银行给到的利率也相对高一些。

银行与贷款中介的区别是什么?

 

从提供的服务和产品(即贷款)上来说,两者本质上没有区别。贷款人最终都是同贷款银行签订贷款合同,贷款银行把贷款支付给相应的受益人。贷款中介本身不参与借贷,他们将借款申请人介绍给银行,更重要的是,他们同时熟悉的来自不同房贷机构的贷款产品,能够最快速有效的帮助借款人找到符合自身需求、利率最低且条件最优惠的贷款组合产品。 但是两者盈利模式和操作有着很大区别: 从宏观上看,银行拿利差和收取中介业务的服务费等,个别大银行还会有投行的一些业务。而贷款中介是靠提供贷款服务收取佣金生活,即有贷款业务才能有收入。 从微观上看,银行的Berater主要都是雇员,收入绝大部分是固定工资,贷款业务只是他们工作内容的一部分(甚至很少一部分)即使有奖金也同每单业务是否做成没有太直接的联系,银行总部会给银行的Berater一些条条框框,Berater在贷款条件上既没有动力也没有能力去做灵活的让步。 德房认为德国的贷款中介同银行雇员相比有如下的区别/优势: 第一:贷款中介一般由在曾经银行或者其他金融领域有工作经验的Berater成立,专业水平上绝不差于银行的Berater,在贷款领域因为众多银行打交道,贷款经验和处理复杂案例的能力上也会强过在银行工作的Berater 第二:贷款中介有动力为客户提供更好的服务,为了做成一单贷款生意,贷款中介会尽全力让客户满意。 第三:贷款中介能从德国几百家银行拿到优惠的贷款条件(批发价),可以提供比银行雇员更优惠更灵活的贷款条件。 总之,利用贷款中介服务,挑选最适合的贷款产品,是贷款人省时省力的选择。

贷款利率是越低越好吗?

购房与贷款是家庭和个人重大投资和负债项目,所以首先应该把贷款作为家庭理财计划的一部分,制定一个符合自己家庭的规划。在这个规划下,在其他贷款条件相同的情况下,选择最低的利率 

什么情况下可以把整个贷款分成2部分?

 

在个别的时候,整个贷款分成2部分可以帮助贷款人节省利息支出,加快还款速度。这种操作有意义的前提是一些银行会在贷款额不超过60%的估值的时候会提供很低的利率(前提是作为第一债权人),然而在超过一定比例(比如80%)的时候贷款利率就会增加很多。如果贷款人的本身的贷款需求在80%或者100%以上,可以考虑试着把贷款分成两份,比如前60%拿优惠的利率,利率绑定十年。余下(处于第二债权人的位置)的拿高点的利率,利率绑定5年,只要总体算下来能节省支出就可以了。当然,在这个时候需要注意的是:最好把第一部分的还本速度降低,而第二部分还本速度增快,这样的好处是:第一是控制前期还款Belastung过高,第二是尽量5年之后要么第二部分正好还清,要么你手头有余款把第二部分的余款一次性还清。为什么呢?因为第二部分的贷款位于第二债权人的位置,只有极少数银行愿意提供这样的贷款,5年之后,有可能只会得到很高的利率报价,处于任银行宰割的位置。 具体如何判断分割贷款有没有意义,如何分割呢?只能去找银行或者贷款中介了,因为他们有实时利率报价和计算工具,可以做这个分析。  

为什么从贷款中介拿到的贷款利率要比从银行网点拿到的更优惠些?

第一:贷款中介一般同上百家银行合作,可以不受限制的帮助贷款人从中挑选出最佳银行的最佳条件。第二:贷款中介能够从银行总部拿到很优惠的“批发价”,而贷款申请人去银行各地的办事处拿到的是“零售价”. 第三:贷款中介专注于贷款业务,固定开销要比各银行办事处小很多,因此能够把这个成本上的优势通过更优惠的贷款条件回馈给贷款人。

在德国贷款的一般流程是什么?

第一步,初步咨询。请同我们电话联系,这样我们会了解您购房和贷款情况和进展,帮助您初步判断贷款成功的可能性。我们会同您分享近期利率水平。

第二步,正式询价。如果您已经看中了某处房产,有了明确的购买意愿,那么请您参考我们网页里面 常见问答-贷款知识-在德国申请贷款都需要提供哪些材料?在完整的提供了需要的材料之后,德房可以为您挑选出最低的银行报价。

第三步,如果您对报价满意,德房会协助您会把申请材料Email给您,然后由您签字之后回邮给我们。

第四步,银行审批。在收到您的签字之后,银行会进行审批。审批的时间一般为3到14个工作日。审批之后银行会做出通过(Zusage)或者不通过的决定通知您和德房。审批通过后会将贷款合同给您发过去。您需要在上面签字并且邮寄给银行。

第五步,贷款支付。在贷款支付条件成熟之后,银行的工作人员会同您进行联系。如果您在这个环节有不懂的地方,德房贷款也当然会帮助您。

 

在德国最常见的贷款的形式是哪种?

等额本息式贷款Annuitätendarlehen 是德国最常见的贷款形式。如果您签订这种贷款的话,在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),这样由于每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。随着时间的推移,利息比重越来越低,而本金的比重越来越高。 在德国其他贷款方式还包括与人寿养老保险相连的的抵押贷款Versicherungsdarlehen,购房储蓄贷款Bauspardarlehen等等。

在德国申请贷款都需要提供哪些材料?

不同的德国银行需要的贷款材料不完全相同。德房咨询总结出如下大部分银行都需要的一些材料。

个人类资料:

1. 欧盟国籍提供身份证或者护照复印件,非欧盟国籍提供护照以及有效的居留证明
2. 收入证明,这里分为几种情况, a. 雇员:提供最近3个月工资单和上一年的报税证明,如果上一年还没有报税,则提供上一年12月的工资单。如果是在试用期,需要提供工作合同。 b. 公司总经理兼股东:提供公司成立章程,上一年12月的BWA,近两年的公司财务报表以及报税证明 c. 自用职业者和个体营业者:最新的BWA, 上一年12月的BWA,近两年的公司财务报表以及报税证明 d. 房租收入证明 e. 其他收入证明
3. 如果是私立医疗保险,须提供支出证明
4. 如果离异并且支付或者接受抚养费,也提供相关证明
5. 负债列表
6. 资产列表:如银行存款,股票基金,Bauspar等等

  • 房产类材料:
  1. 公证过的购房合同或合同草稿或房屋报价外加最新的土地权证明
  2. 带面积的房屋图纸或者房屋图纸外加面积计算列表
  3. 房屋最新内外照片(如果是期房则不用提供)
  4. 官方的Flurkarte或者Lageplan
  5. 公寓和非独立产权的Haus的话须提供划分声明(Teilungserklärung
  6. Haus的话提供带尺寸的建筑物剖面图和建房说明书(Baubeschreibung

 

如何优化贷款比率Beleihungsauslauf和首付比率?

很多贷款人问德房贷款(defang.de)如何找到最佳的首付/贷款比率。这里面需要对首付比例和贷款比率Beleihungsauslauf有所了解。

贷款比率Beleihungsauslauf是指贷款的金额同抵押价值Beleihungswert的比例。首付比率等于1减去贷款比率。这两个概念是在德国申请房屋抵押贷款Baufinanzierung的过程中很重要参数,一般来说贷款利率随着首付比例的增加呈阶梯性下降(如下图),因此找到这些阶梯的临界点是拿到好利率的关键。德房贷款可以帮助贷款人通过我们的系统来优化并找到最佳的首付比例。

defang-Beleihungsauslauf3

如何多次获得银行贷款用于房地产投资?

有朋友在读过德房咨询发表的<德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆>文章之后询问,如果能够连续从银行贷出用于投资房地产,德房咨询希望能以这篇文章分享给对投资德国房地产有兴趣的朋友。我们特别强调以下观点不构成任何投资建议,据此操作,风险自担。

如果你是自住房贷款,而且在不准备把这处房产出租或者投资其他房产用于出租,那么请参考贷款知识里面的另外一篇文章<德国购房贷款的注意事项>,那里面比较全面的介绍了各注意事项。总的来说,在自住这个前提下需要把贷款成本和风险想尽办法降到最低。

对于其他情况,即进行房地产投资的话,我建议把房屋贷款作为家庭资产的重要环节来看待。从家庭投资理财全局的高度来规划贷款和自有资金的配置。把房地产投资作为一个Business。既然是Business,那么就要有个规划,策略和扩大规模的愿景。

我举个NPV(net present value)的例子:
1. 投资包括房地产投资的决策是由NPV来决定的,NPV为正时,即可投资,在首付资金一定时,资金的最合理配置是达到NPV的最大话(此处略过解释和前提),举个例子,你手头有100欧,项目A需要资金100欧,NPV为100欧,项目B需要资金50欧,NPV为80欧,项目C需要资金为50欧,NPV为70欧。你如何选择?理性的选择是 用100欧投项目B和项目C,这样得到的总NPV是150欧。
2. 把这个例子用到房地产投资(当然房地产投资的NPV计算对于个人投资者是很复杂的,所以我必须做简化和做假设),如果你有10万欧元用于投资。我假设每处房产的价格为10万欧元,而且供应数量为无限, 假设无贷款投资的NPV为5万欧元,用50%贷款的房产的NPV为4万欧元,80%贷款的房产的NPV为3万欧元,90%贷款的房产的NPV为2万欧元。那么你如何选择?理性的选择应该是用一万欧元贷款90%购置房产,同样的方法购置10套,获得总NPV为20万欧元。

结论:投资是看每个项目NPV的,不要太关注每个贷款的利率是2.98还是2.48,多花的利息你多投一处房产就出来了。

有些同学说,上面的都是理论,实际情况为什么这样做的人不多呢?我想说的是
1. 很多人自己没有去试,只是从别人或者网上说,就认为这样不可行。
2. 很多人从开始就资金配置不当,就只想到只做一处房产,不做长远规划,那么做到最后想上规模的时候,就会发现银行贷款上拖后腿。
3. 银行或者贷款咨询人选择不当,因为很多银行Berater是站在卖贷款产品的角度,而不是替你站在你家投资理财的角度。

如果能更容易贷款做房地产投资呢?
1. 用于投资的房屋贷款,尤其是首付比例不高的情况下,银行的给出的报价要相应高过同自住型并且多首付的贷款利率。所以谨慎选择贷款银行和产品的报价,这个时候不是越低越好。
2. 尽量少还本,增加现金流。
3. 积极同银行顾问或者贷款中间进行沟通,把你的投资需求无误的表达给他们。
4. 最好所有的贷款都在一家银行办
5. 通过贷款投资房地产越早越好,青春无敌。
6. 选择现金流比较好房子并且银行股价比较高的房子
当然,以上策略更适合工薪阶层,根据投资人个人情况的不同,还有其他不同的投资房地产的策略,操作的好,都会取得比较好的NPV,这个话题,德房咨询会做进一步的介绍。

如何规划偿还本金的比例(anfängliche Tilgung)/还款速度?

在德国,绝大多数人规划的最初偿还本金的比例(anfängliche Tilgung)为1%到3%之间。还款速度是根据您希望多久贷款还清和您的还款能力有关系。一般来说最晚还清贷款的时间应该为到退休的年龄。

目前德国处于史上利息最低的时期(年利率低于3%),在这种情况下,

30年还清贷款需要2,1%的还款比例Tilgung

20年还清贷款需要3,7%的还款比例Tilgung

10年还清贷款需要8,6%的还款比例Tilgung

德国购房贷款的注意事项

1. 多比较各个银行。德国能够提供贷款金融机构很多,他们一般都是免费提供咨询和询价,所以一定要多多比较。
2. 对比报价里面的Effektivzins和Sollzins,一定认真看报价里面的effektivzins, 它包括了所有的管理和中介费用
3. 了解银行评估价格Beleihungswert的大小。银行会对你要贷款的房子价值进行独立评估,这个价值一般要低于市场价格Verkehrswert。大多银行最多能贷出估价的80%的金额。
4. 债权转卖。一些银行有可能会不经贷款人的同意把债权转卖出去。
5. 还本速度。还本速度尽量多于1%,最好是2%以上。这样可以尽快还清贷款和节省利息开销。
6. 尽量签长期合同。考虑到目前属于低利息期,所以为了长期锁定低利率,尽量签15或者20年的固定利率贷款合同
7. 获取特殊还款权Sondertilgung。 对于长期和低还本贷款合同,最好获取一个特殊还款期,这样可以根据今后收入的增加,加速还款。
8. 及早考虑后续贷款Anschlussfinanzierung。不要等到贷款银行到你,而是在贷款合同结束前及早联系后续贷款。这样可以同银行谈利息的优惠。
9. 可以考虑使用远期贷款Forward Darlehen。如果你的贷款合同几年之后到期,为了锁定目前的低利率,推荐使用远期贷款。
10. 准备期利率Bereitstellungszinsen尤其对于建房者很重要。对于新房来说,贷款金额是一步一步的支出来的。对于已经批准了的贷款金额,在过了一段时间之后,如果还没有付出,那么就必须支付准备期利率了,这个利率一般为3%。贷款人可以对于免息的时间同银行谈判。
11. 银行账号管理费Kontoführungsgebühren. 这个费用根据BGH 2011年6月11号的判决为无效,今后银行没有权利收取。
12. 国家KfW银行贷款。KfW是国家政策性银行,可以为贷款人提供不同项目的贷款优惠政策。
13. 询问德国每个州的州立银行针对住房贷款的优惠政策。
14. 为自己和家人留够流动资金和货款空间,以备将来经济恶化。

德国银行与贷款中介的关系是怎么样的?

银行同贷款中介从整体上和宏观上看是合作的关系。 即贷款中介帮助银行介绍贷款业务,为贷款人提供贷款咨询,银行以很少固定开销而取得了更多的业务量。贷款中介介绍成功之后也获取到相应的佣金。

从个别案例来看,这里面竞争成分会多一些。即对于同一个客户,如果他既同银行A办事处的Berater又同贷款中介BBerater咨询的情况下,客户最终选择通过贷款中介成功签订了贷款。这种情况下贷款中介就把银行A办事处的那个Berater的业务抢走了。

德国银行等贷款机构会关注什么?

银行等贷款机构首先会关注您的目前的收入和债务。因此贷款机构会经过您书面许可从信用评级机构,比如Schufa,那里获取您相关的信息。另外,贷款机构还会要求您提供个人信息,贷款用途,房地产信息以及您可以提供的其他抵押物的信息。需要注意的是贷款机构没有提供贷款的义务,就是说即使您各项条件都满足,贷款机构也有可能(极个别情况)拒绝您的贷款申请。

 

end faq

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