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置业常识 - 德国理财网

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haus-key-defang-360

现在德国的购房贷款利息非常得低,是大家贷款买房置业的好时机。 德国购房的流程和注意事项如下(下面内容经授权摘自德房置业www.defang.de):

第0步:准备阶段.购房人对购房用途(自住,出租还是先自住后出租)、财务状况(资产,收入和支出是否能够支持购房计划)和投入的现金和贷款的比例做出认真的评估,避免后期走弯路或者交易不成功。

第1步:寻找合适的房产。德房置业专门写了一篇关于在德国如何寻找房源的文章,请购房人参考。在这里德房置业提醒购房人了解购房阶段的费用和税收,这个话题德房置业也写了一篇文章进行介绍。对于二手房来说,德房置业建议购房人花几百欧元委托建筑质量评估师,以确定物业的价值和可能存在的缺陷。对于期房来说,德房置业建议购房人委托专业人士评估建房说明书等建房文件。对于来自国内的机构投资人和商业地产投资人德房置业建议聘请买家投资顾问。

第2步:查阅土地登记册。当购房人对房产有很大的兴趣的时候,就需要查阅这处房产的土地登记册,了解土地注册中告知的关于可能有的抵押,路权,建设权,地役权或其他对第三方义务的信息。在这里,买家也需要确定,是否有另一个买家已经进行了房屋优先转让登记了,这样可以避免一房多卖的情况。

第3步:贷款。德国银行贷款的条件是同居留情况,收入,雇佣关系,贷款金额,抵押物,贷款期限等因素都有关系。您可以咨询自己的日常开户银行或者专门负责购房贷款的贷款中介公司,了解并比较符合您个人情况的贷款利息和条件,以做出最佳选择。

第4步:签订购房合同。 如果购房人和卖家消除了所有的疑虑,对于价格和其他各种条件达成一致的话,就可以准备购房合同了。在德国,房产买卖合同必须经过公证师的公证才有效。德国的公证师一个中立的机构,监督并且协助购房合同以及贷款抵押手续的完成。随着合同的签订,购房人有义务支付房款给卖家。作为回报,卖方有义务将房产的所有权交转给买方。按照德国惯例,购房人承担公证的费用。公证师在进行公证之前,一般会提前2周把购房合同发给购房人,这样买家有足够的时间检查合同。针对购房经验不足的国内买家,德房置业建议花几百欧元委托专业的房地产律师对合同条款进行评估。

第5步:办理购房后手续。合同签订之后,公证师会把公证过的合同寄送买卖双方,并且把合同的复印件寄送税务局,银行,土地证管理局等机构。在正式过户之前,公证师会将购房人加入到房产证第二部分作为优先登记,防止卖家把同一房产卖给多家购房人。购房人会收到公证师,法院,税务局等的账单和费用通知。

第6步:支付房款。合同里面会约定支付房款的各种条件,当所有条件都符合的时候,购房人会收到由公正师发送的支付房款通知。这时买家才开始付款。根据不同情况,房款会打入卖家账号,卖家抵押银行账号或者公证师账号。

第7步:房产交接与变更产权。对于现房来说,买家支付了所有房款之后才进行房产交接。对于期房来说,购房人会根据建房进度支付房款。在购房人支付完房款总价后,公证师就会联系土地登记管理部门进行产权变更,产权变更的时间根据情况和地区将持续几周到几个月不等。产权变更结束后,购房流程正式结束。

一旦您进入了贷款申请流程,就准备开始与各种各样的保险打交道了。在银行审核了您的财务状况后,通常会要求您投保贷款保障险(Kreditversicherung),以保证银行在您出现失业,丧失工作能力或者离世时,您的未还部分贷款会由保险公司支付。贷款保险有几种可能性,可以是风险人寿保险(Risikolebensversicherung),可以是丧失工作能力险(Arbeitsunfaehigkeitsversicherung),也可以是保障所有风险的贷款保障险。
如果您打算自己建房,那么别忘了给工地买建房责任保险(Bauherrenhaftpflichtversicherung),防止工地上可能发生的事故。在建中的房子需要(Rohbauversicherung),防止火灾的发生。建完后的房子需要转成(Wohngebaeudeversicherung),防止各种灾害的发生。房子内部的财产您也需要购买财产险(Hausratversicherung)等等。

 

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